海南省人民政府辦公廳
關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押
二級市場的實施意見（試行）
瓊府辦〔2021〕46號
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：
為貫徹落實《海南自由貿易港建設總體方案》《中共中央 國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》（中發〔2020〕9號）、《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）精神，進一步健全和規范全省國有建設用地二級市場，促進存量建設用地集約高效利用，推進海南自由貿易港建設，經省政府同意，現提出如下意見。
一、明確適用范圍
建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對象為以劃撥、出讓、租賃、作價出資（入股）、授權經營等合法方式取得的國有建設用地使用權，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產交易的，應當遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規規定。依法取得的農村集體經營性建設用地使用權（含征地留用的農村集體經營性建設用地使用權）轉讓、出租、抵押，參照本意見執行。省政府及其有關部門關于商品住宅用地詳細規劃調整、土地用途改變等土地使用條件有規定的，從其規定。
二、完善建設用地使用權轉讓規則，促進要素流通
（一）明確建設用地使用權轉讓形式。將各類導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移。房地產轉讓涉及到相關法律法規規定需要辦理相關手續的，從其規定。
（二）明確不同權能建設用地使用權轉讓的必要條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，須經市縣政府批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。
以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，應充分保障交易自由。
鼓勵市場主體依法依規通過土地二級市場購買存量建設用地，依據規劃轉型用于我省鼓勵的產業項目建設。
探索實行預告登記轉讓制度。以出讓方式取得建設用地使用權的，對房屋建設工程已投資額未達到開發投資總額25％的土地，經市縣政府批準，按照先投入后轉讓原則，允許土地使用權人轉讓土地、簽訂土地轉讓合同，到屬地不動產登記部門辦理預告登記，取得預告登記證明文件，并在預告登記證明文件附記欄備注轉讓情況，待達到轉讓條件后，在90日內受讓方可單方憑預告登記證明文件依法辦理不動產轉移登記，未申請登記的，預告登記失效；合同未約定投資額的，按照市縣政府確定的方式予以認定。建設項目轉讓前未辦理規劃、建設、環評、消防等審批手續的，可憑預告登記證明文件辦理相關審批手續，建設項目轉讓前已辦理相關審批手續的，可憑預告登記證明文件辦理相關審批手續變更。辦理預告登記后的土地在開發投資額達到土地轉讓條件前不允許轉讓，已投資額可委托有資質的機構進行認定。涉及政府原因的閑置土地，在依法消除政府原因后，可以適用本條政策。
作價出資或入股建設用地使用權的權能，參照出讓土地使用權的有關規定，其轉讓不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準。轉讓后，可根據權利人申請，保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。
（三）完善土地分割、合并轉讓政策。宗地分割、合并轉讓，應有利于土地開發利用，分割、合并后的地塊應在規劃、用地等方面具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。
擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意的書面意見，不得損害權利人合法權益。用地批準文件或土地出讓合同等文書規定或約定經批準才可以分割轉讓的，從其規定或約定。分割轉讓不影響規劃執行和土地開發利用的，應予準許。項目配建的行政辦公樓、生活服務設施等涉及土地不得單獨分割轉讓。
非住宅用地與住宅用地合并的，不得增加住宅建設規模。不同用途宗地合并的，應依照規定明確各自比例，并在不動產登記時予以注明。涉及剩余出讓年限、容積率不一致的，在符合規劃、不超過宗地合并后土地用途法定最高年限的前提下，按照等價值原則重新確定合并后土地出讓年限和容積率，也可在補繳一定年限土地出讓金或增容費后，按較長年限或較高容積率登記。
（四）實施差別化的稅收政策。充分發揮稅收政策對土地二級市場的調節作用。各市縣政府可根據本地實際和需要，在省政府確定的稅額幅度內，按照節約集約用地的原則，以促進存量土地開發利用為目標，提出轄區內城鎮土地使用稅差別化政策方案，報省政府批準后實施。
三、規范建設用地使用權出租，提高服務水平
（一）規范劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關規定足額上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期用于出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。
（二）規范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租期限6個月以上的，應當簽訂土地出租（轉租）合同，具體出租（轉租）期限由出租（轉租）合同約定，不得超過20年，不得超過建設用地使用權剩余年限，不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定，不需繳納土地出租（轉租）收益。工業用地使用權出租后，承租人在符合規劃、不改變用途、與出租人書面約定同意的前提下，通過廠房加層、廠區改造、內部用地整理等途徑對現有工業用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。
（三）建設用地使用權出租服務保障。市縣自然資源主管部門應當提供建設用地使用權出租供需信息發布條件和場所，制定規范的出租合同文本，提供交易鑒證服務，保障權利人的合法權益。統計分析建設用地使用權出租情況及市場相關數據，定期發布出租市場動態信息和指南。
四、規范建設用地使用權抵押，保障合法權益
（一）明確不同權能建設用地使用權抵押的條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權，應連同其地上建筑物一并依法依規設定抵押權；劃撥土地抵押權實現時，應當從所得價款中按經確認的評估價格40％補交土地使用權出讓金后，抵押權人方可優先受償。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押，涉及租賃土地的抵押價值應按合同租金與市場租金的差值及租期估價，其抵押權實現時，土地租賃合同同時轉讓。
（二）放寬抵押權人限制。自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規的規定。
（三）放寬抵押物限制。允許不以公益為目的的養老、教育等社會領域以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資，其設定抵押獲取的資金，僅能用于本項目開發建設及運營管理所需。抵押權實現后，應保持原經營活動持續穩定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。
五、健全服務體系，強化服務和監管
（一）建立土地二級市場交易平臺。將各市縣公共資源交易聯網子平臺作為土地二級市場公開交易載體，開設土地二級市場交易窗口，匯集、發布交易信息、提供交易場所、完善交易規則、辦理交易事務，按照國家部署逐步推進線上交易平臺和信息系統建設。未設立公共資源交易聯網子平臺的市縣，其土地二級市場可按照就近原則，整合到已設立的相近市縣公共資源交易聯網子平臺。對已有交易對象、符合交易條件，可自行協商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。土地二級市場提供交易服務不得以營利為目的，確需收費的，按照公共資源交易管理有關規定執行。土地使用權人依法以招標、拍賣、掛牌等公開方式進行劃撥土地使用權轉讓、聯營合作的應進入省級交易市場。
（二）完善司法處置和國有資產處置涉及建設用地使用權轉讓政策。對于因司法處置涉及建設用地使用權轉讓的，市縣自然資源主管部門應建立司法協助機制，建立健全信息定期推送和執行聯動機制，及時向人民法院提供所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務情況等，協助司法機關依法處置。司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易。對司法機關處置土地有異議的，可提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。劃撥土地司法處置的，由受讓人按照經確認的評估價格的40％補交土地使用權出讓金后，方可辦理不動產轉移登記。加強涉地資產處置工作銜接，政府有關部門或事業單位進行國有資產處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源主管部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。
（三）優化政務服務。在土地二級市場交易平臺內匯集交易、登記、稅務、金融等相關部門或機構的辦事窗口，落實“放管服”要求，大力發展“互聯網＋政務服務”，積極推進“一窗受理、一網通辦、一站辦結”，營造良好的交易環境，加強對窗口工作人員業務培訓，提高辦事效率和服務水平。
（四）培育和規范中介服務。根據土地二級市場業務需要，積極引入中介機構參與土地二級市場的資產評估、風險評估、抵押融資等專業工作；鼓勵中介機構在土地二級市場交易平臺中開設實名用戶，發布供需信息，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經紀等服務；鼓勵有條件的市縣探索政府負責指導和監管，中介機構負責搭建的集信息發布、市場交易、統計分析、市場研判等功能于一體的信息平臺模式，做大做強中介服務；充分發揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用。
（五）完善土地市場信用體系。加強對土地市場信用主體的信用監管，健全以“雙隨機、一公開”為基本手段，以信用監管為基礎、重點監管為補充的新型監管機制。研究制定市場失信行為懲戒清單，對土地市場失信行為依法實施懲戒。對中介機構違法、違約行為進行信用監管，認定結果依法公開，引導社會中介組織誠信經營。
六、有關要求
（一）加強組織領導。各市縣政府和各級有關部門要充分認識完善土地二級市場的重要性，確保各項工作舉措和要求落實到位。自然資源、財政、住房城鄉建設、國有資產監督管理、稅務、市場監管、金融等部門要建立共同推進土地二級市場建設的工作機制，明確分工，落實責任，做好人員和經費保障，有序推進土地二級市場建設。
（二）完善配套措施。各市縣政府要結合本地實際，加強政策研究，制定完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易辦法和配套制度，細化操作流程，提供法律、政策咨詢等服務，引導交易雙方通過土地二級市場交易。
（三）加強信息歸集共享。逐步建立土地二級市場交易信息平臺與不動產登記信息平臺的互通共享機制，積極推進與不動產登記平臺的有序銜接，促進部門信息共享。土地市場交易相關材料或信息能夠直接通過共享獲得的，不得要求當事人重復提交。
（四）重視宣傳引導。通過報紙、電視、網絡等媒體，加大對土地二級市場相關政策的宣傳力度，擴大土地二級市場影響力、吸引力，充分調動市場主體參與積極性。合理引導市場預期，及時回應公眾關切，營造良好的土地市場輿論氛圍，提升市場主體和全社會依法規范、節約集約用地的意識，切實提高資源利用效率。
七、本意見自印發之日起施行，有效期3年。
海省人民政府辦公廳
2021年9月10日
